Wie ein einziger Termin ein komplettes Immobilien-Marketingpaket liefert

Die Ausgangslage

Eine renovierte Altbauwohnung bringt fotografisch ihre eigene Herausforderung mit sich. Ohne Möbel und ohne Bewohner wirken selbst hochwertig sanierte Räume mit schönen Altbaudetails und hohen Decken schnell kahl und schwer greifbar. Interessenten fällt es dann schwer, sich vorzustellen, wie sie den Raum tatsächlich nutzen würden, und genau das kostet Anfragen.

Für dieses Referenzprojekt haben wir eine eigene, frisch renovierte Altbauwohnung genutzt, die zum Zeitpunkt des Drehs leer stand, um genau das durchzuspielen, was Maklerinnen und Makler bei einer leerstehenden Wohnung typischerweise vor sich haben. Alle Schritte, Werkzeuge und Formate entsprechen exakt dem, was wir auch für echte Kundenprojekte umsetzen.

Warum Video und Fotos zusammen mehr bringen als getrennt

Bevor es um den konkreten Ablauf geht, lohnt sich ein Blick auf die Zahlen, die zeigen, warum sich der zusätzliche Aufwand überhaupt lohnt. Immobilieninserate mit Video erzielen einer viel zitierten australischen Studie von domain.com.au zufolge deutlich mehr Anfragen als reine Fotoanzeigen, teils wird von bis zu 403 Prozent mehr Kontaktaufnahmen berichtet. Eine gemeinsame Untersuchung der National Association of Realtors und Google kommt zusätzlich zu dem Ergebnis, dass ein Großteil der Käufer Video gegenüber anderen Formaten bei der Immobiliensuche bevorzugt.

Auch bei den Fotos allein zeigt sich ein klarer Unterschied. Professionelle Immobilienfotos, insbesondere mit korrekt eingesetzter HDR-Technik, erzielen laut Branchenauswertungen deutlich mehr Klicks als Smartphone-Aufnahmen. Gerade bei Innenräumen mit großen Fensterflächen entstehen ohne HDR entweder überbelichtete Fenster oder zu dunkle Raumecken. HDR gleicht diese Belichtungsunterschiede aus mehreren Aufnahmen aus und zeigt den Raum so, wie ihn das Auge tatsächlich wahrnimmt.

Gerade bei Altbauwohnungen mit hohen Fenstern und viel Tageslicht macht das einen sichtbaren Unterschied, Details in Parkett und Fensterläden bleiben erhalten, ohne dass der Blick nach draußen überstrahlt.

Der Ablauf des Drehtags

Für dieses Projekt haben wir bewusst alles an einem einzigen Drehtag eingeplant, weil das auch für reale Kunden der wirtschaftlich sinnvollste Weg ist. Erledigt wurden der Walkthrough mit Gimbal für ruhige, durchgehende Kamerabewegungen durch alle Räume, die HDR-Fotoserie mit mehreren Belichtungsreihen pro Raum, sowie zusätzliche Detailaufnahmen von Ausstattungsmerkmalen wie Bodenbelag, Stuckdecke und Fensterfront.

Bei Altbauwohnungen lohnt es sich, die Lichtverhältnisse der einzelnen Räume schon bei der Planung des Drehtags zu berücksichtigen, da unterschiedlich ausgerichtete Zimmer zu verschiedenen Tageszeiten unterschiedlich gut aussehen. Für Maklerinnen und Makler bedeutet das im Ergebnis vor allem eines: ein einziger Termin deckt Video, Fotos und Staging gleichzeitig ab, ohne dass mehrere Anbieter koordiniert werden müssen.

KI-Staging: Wie aus leeren Räumen vorstellbare Räume werden

Der Punkt, an dem sich dieses Projekt am deutlichsten von einer klassischen Immobilienfotografie unterscheidet, ist das KI-Staging. Statt echte Möbel anzuliefern und aufzubauen, was bei einer leerstehenden Wohnung zwischen Auszug und Neuvermietung oft gar nicht praktikabel ist, werden die leeren Räume digital eingerichtet. Auf Basis der Originalfotos entstehen realistisch wirkende Einrichtungsvarianten, zum Beispiel ein Wohnzimmer mit Sofa und Regal, oder ein Schlafzimmer mit Bett und Nachttischen.

Wichtig ist dabei die handwerkliche Sorgfalt: Lichtverhältnisse, Perspektive und Maßstab der eingefügten Möbel müssen exakt zum Raum passen, sonst wirkt das Ergebnis unglaubwürdig und schadet mehr, als es nützt. Bei diesem Projekt wurden drei zentrale Räume, Wohnzimmer, Schlafzimmer und ein Arbeitszimmer, auf diese Weise virtuell eingerichtet.

Der gleiche Raum vor und nach dem digitalen Staging, ohne dass ein einziges Möbelstück tatsächlich vor Ort war.

Ein eigens gedrehtes Reel für Social Media

Anders als bei den anderen Formaten wurde das Social-Media-Reel nicht aus dem Walkthrough-Material geschnitten, sondern bewusst separat mit dem iPhone gedreht. Der Grund dafür ist, dass Social-Media-Content andere Anforderungen hat als ein klassischer Portal-Walkthrough: schnellere Schnitte, ein direkterer, informellerer Look, und Bewegungen, die auf den ersten Blick weniger nach Immobilienvideo und mehr nach organischem Social-Content aussehen. Genau dieser Unterschied im Look ist es, der auf Instagram oder TikTok eher zum Stehenbleiben beim Scrollen führt als ein zu poliert wirkender Ausschnitt aus dem Hauptvideo.

Das fertige Social-Media-Reel zur Bewerbung der Immobilie

Die Immobilie wird im Reel nur per Voiceover beschrieben, ohne dass eine Maklerin oder ein Makler selbst vor der Kamera auftritt. Das funktioniert gut und ist der unaufwändigere Weg. Wer die Möglichkeit hat, zusätzlich die Maklerin oder den Makler kurz selbst vor der Kamera zu Wort kommen zu lassen, baut damit aber noch eine zusätzliche persönliche Vertrauensebene auf, weil Interessenten schon vor der Besichtigung ein Gesicht und eine Stimme zur Immobilie kennenlernen. Für zukünftige Projekte ist das eine Überlegung wert, unabhängig vom eigentlichen Filmmaterial.

Was das für ein reales Projekt bedeuten würde

Wäre dieses Projekt ein echtes Immobilienangebot gewesen, hätte das Exposé mit einem einzigen Drehtag ein vollständiges Marketingpaket erhalten: ein Walkthrough-Video für das Portal, zehn HDR-Fotos für Exposé und Website, drei virtuell eingerichtete Räume, die auch bei einer leerstehenden Wohnung einen Wohneindruck vermitteln, sowie ein eigens produziertes Social-Media-Reel für Reichweite außerhalb der klassischen Portale. Genau diese Kombination ist es, die laut den oben genannten Studien den größten Unterschied bei Anfragequalität und Vermarktungsdauer macht, nicht ein einzelnes Element für sich allein.

Wie Framewerke das Immobilien-Paket umsetzt

Der gesamte Ablauf, von der ersten Anfrage über den Drehtag bis zur Lieferung aller Assets, ist bewusst so gestaltet, dass Maklerinnen und Makler ihn ohne zusätzlichen Organisationsaufwand in ihren Alltag einbauen können. Ein Termin deckt Video, Fotos und Staging gleichzeitig ab, die Lieferung aller fertigen Formate erfolgt üblicherweise innerhalb weniger Werktage. Das Ziel ist, dass ein einziger Termin ausreicht, um ein Objekt auf allen relevanten Kanälen professionell zu präsentieren, statt für Foto, Video und Staging getrennte Termine und Anbieter zu koordinieren.

Fazit

Dieses Referenzprojekt zeigt, was möglich ist, wenn Walkthrough-Video, HDR-Fotografie und KI-Staging aus einem Guss geplant werden, statt als separate Einzelleistungen. Die zugrunde liegenden Branchenzahlen sprechen eine klare Sprache: Video und professionelle Fotos wirken sich messbar auf Anfragequalität und Vermarktungsdauer aus, und wer beides kombiniert, statt sich für eines von beidem zu entscheiden, verschafft sich einen Vorsprung gegenüber Angeboten, die weiterhin nur auf Standardfotos setzen.